Il Bonus 110 con abusi edilizi è cosa (quasi sempre) fattibile. Nella guida aggiornata del Consiglio Nazionale del Notariato c’è un intero capitolo dedicato alla regolarità urbanistica che merita attenzione. Affrontiamo il problema delle irregolarità edilizie che bloccano il Superbonus e scopriamo insieme cosa si può fare senza correre rischi.
Parliamo di abusi edilizi Bonus 110.
Un tema già affrontato nel blog DetrazioniFacili.it, ma che voglio nuovamente portare alla tua attenzione.
Perché?
Per 2 motivi:
- perché il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato da poco la versione aggiornata della guida “Immobili e Bonus Fiscali 2022” (puoi scaricarla in formato pdf cliccando qui), in cui ha trovato ampio spazio la regolarità urbanistica, spesso sottovalutata in progetti con il Superbonus;
- per chiudere definitivamente la questione “abusi edilizi Bonus 110” per il 2022 e gli anni a venire (sempre che dai piani alti non decidano di cambiare ancora una volta le carte in tavola dalla sera alla mattina, come successo ad esempio per cessione del credito e asseverazioni).
A dire il vero, c’è anche un terzo motivo che mi ha spinto a scrivere questo breve articolo e che posso riassumere con la domanda che mi è stata rivolta durante un webinar di domande e risposte: “nell’immobile sono presenti piccoli abusi edilizi interni, come devo comportarmi? Il cliente rischia di perdere il 110?”
Questo è il dubbio di un addetto ai lavori. Ma spesso mi capita di andare da clienti privati e affrontare il tema dello studio di fattibilità per verificare se il Superbonus è applicabile oppure no alla loro abitazione, e sentirmi dire: “ho fatto piccoli lavori in casa degli ultimi anni senza presentare niente al Comune, sono in regola per il 110%?”
Insomma, quello delle piccole irregolarità edilizie è tema sempre caldo, che continua a mettere in crisi un po’ tutti e che il Notariato ha deciso di trattare nella sua nuova guida ai bonus edilizi 2022.
E noi siamo qui per vedere se ci sono novità e per muoverci insieme (alla fine dell’articolo trovi la soluzione “chiavi in mano” per affrontare qualsiasi progetto senza stress e brutte sorprese) verso un Bonus 110% davvero sicuro.
Abusi edilizi Bonus 110: qual è la regola?
Vado dritto al punto.
Uno degli aspetti fondamentali da valutare per non avere problemi alla chiusura di un cantiere Superbonus 110 è quello della presenza o meno di difformità o abusi edilizi.
Cosa vuol dire? In parole molto semplici, il fabbricato deve rispettare esattamente quello che è stato autorizzato (titoli presentati al Comune), sia in fase di costruzione sia nel caso di ristrutturazioni successive. Spesso capita che a livello catastale vengono presentate delle planimetrie non conformi a quello che realmente è stato realizzato, ma che non evidenziano modifiche apportate rispetto al progetto originale.
E sorge il dubbio: quali sono gli abusi edilizi che bloccano il Superbonus?
Un tema già affrontato in un articolo pubblicato un po’ di tempo fa su questo blog (clicca qui), ma che ho deciso di affrontare di nuovo dopo la pubblicazione della nuova guida del Consiglio Nazionale del Notariato che mette ben in evidenza la regola generale:
“di norma ad un immobile che presenta difformità di carattere edilizio è preclusa la possibilità di accedere ad eventuali agevolazioni fiscali”.
Ma…
Abusi edilizi e Bonus 110: il chiarimento del Notariato (che non è proprio una novità, anche se tanti continuano a fare orecchie da mercante!) sulle irregolarità edilizie
Sin dall’introduzione del Superbonus 110, committenti e addetti ai lavori si sono suddivisi in due fazioni: gli entusiasti, pronti a correre ogni rischio e decisi a realizzare i lavori anche in presenza di difformità importanti; i prudenti, che per non rischiare sanzioni hanno preferito rinunciare tout-court al bonus o hanno saggiamente deciso di mettersi in regola prima di avviare il cantiere e le relative pratiche.
Ma andiamo al recente chiarimento pubblicato dal Consiglio Nazionale del Notariato che illustra in quali casi è possibile realizzare i lavori, anche in presenza di “irregolarità”, senza incorrere in stop e sanzioni.
Un chiarimento pubblicato in una vera e propria guida ai Bonus 2022, che il Notariato ha pubblicato in collaborazione con 14 associazioni di consumatori.
Nella guida non manca il riferimento all’articolo 49 del Testo Unico sull’Edilizia, che mette ben in chiaro che gli immobili che presentano difformità edilizie – anche minime – non possono accedere ai bonus e alle agevolazioni fiscali.
Ma da una disamina della norma istitutiva e delle seguenti modifiche ed integrazioni (dal Decreto Sostegni Ter e dal D.L. Aiuti), tuttavia, emerge che il Superbonus 110% fa parzialmente eccezione.
Infatti, è possibile ottenere la detrazione fiscale anche in presenza di difformità preesistenti, a condizione che esse non superino il limite di tolleranza fissato al 2%.
L’aspetto che più ci interessa sono le opere realizzate in contrasto con il contenuto degli atti autorizzativi: esse prendono il nome di difformità e possono essere di varia gravità, a seconda di quanto è ampia la differenza tra il contenuto della documentazione amministrativa e lo stato di fatto.
Abusi edilizi (meno gravi) e Bonus 110
Le difformità possono riguardare diversi ambiti, dall’altezza dei soffitti alla cubatura dei locali, dalla superficie coperta alla destinazione d’uso dei locali. In pratica, i problemi sorgono quando manca l’allineamento tra la documentazione progettuale e l’opera realizzata.
Ma in tutti questi casi, parlando di abusi edilizi Bonus 110, se lo scostamento per ogni unità immobiliare è inferiore al 2%, il contribuente avrà comunque la possibilità di accedere alla maxi agevolazione.
Tutte queste difformità preesistenti di lieve entità, infatti, non impediscono di compilare la Cila Superbonus in ogni sua parte. La normativa ora prevede che il contribuente sia escluso dal superbonus soltanto nel caso in cui:
- non presenti la CILAS;
- presenti una CILAS non interamente compilata;
- dichiari il falso o produca attestazioni non veritiere;
- faccia realizzare opere difformi da quelle dichiarate nella “Cilas”.
In linea generale, dunque, i più modesti abusi edilizi e il Bonus 110 sono compatibili, a condizione che la documentazione amministrativa sia correttamente compilata e presentata.
I fabbricati che presentano abusi possono accedere al Superbonus, in quanto sulla Cilas non si deve dichiarare lo stato legittimo.
Il mio primo consiglio?
Valutare bene il caso specifico prima di iniziare i lavori (sempre!). Il Superbonus non è solo progettazione e sono proprio le fasi iniziali di analisi la parte più delicata di tutto il progetto di riqualificazione energetica. Non è obbligatorio, ma il consiglio è quello procedere alla sanatoria delle irregolarità prima di avviare la pratica per il 110%, perché in caso di controllo potrebbero sorgere delle difficoltà.
Ora, passiamo al secondo consiglio e alla soluzione chiavi in mano di cui ti parlavo all’inizio di questo articolo, per progetti da portare a termine con successo in tempi brevi e con il massimo risultato.
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Per un privato o per un progettista può essere molto difficile reperire tutta la documentazione amministrativa e i titoli autorizzativi; ancora più complesso è comprendere se lo stato effettivo dell’immobile sia conforme e calcolare l’entità delle eventuali difformità.
Per questo motivo, il mio secondo consiglio è quello di affidarsi sempre a un team di consulenti e tecnici qualificati in grado di verificare in modo approfondito le condizioni dell’immobile da ristrutturare, che seguono procedure precise per la gestione tecnica e fiscale del progetto.
Basta un solo piccolo errore per ritrovarsi in spiacevoli situazioni.
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Non so se sei un tecnico che vuole smettere di “navigare a vista” e avere il pieno controllo della situazione per gestire al meglio tutte le pratiche Superbonus 110% o un privato che non vuole correre rischi per ristrutturare “a costo quasi zero”, ma sei nel posto giusto.
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