Quando è ammesso al Superbonus 110 il cambio di destinazione d’uso e quali aspetti valutare per non rischiare di perdere il beneficio fiscale? Scopriamo insieme come modificare la finalità di utilizzo di un immobile ristrutturando a costo quasi zero, senza correre rischi
Superbonus 110 con cambio di destinazione d’uso, si può fare?
In questo breve articolo cercherò di rispondere a questa a domanda in modo “facile”, senza utilizzare tecnicismi e tracciando il percorso più breve (e sicuro!) che porta fuori dal labirinto di norme del Superbonus per l’edilizia.
Tutti sappiamo che con il Superbonus è possibile riportare a nuova vita edifici collabenti, ristrutturare e riqualificare case unifamiliari, intervenire in condominio sia su spazi comuni che in appartamenti, effettuare lavori su seconde case e via dicendo.
E il quadro relativo alle possibilità di intervento sui vari edifici è abbastanza chiaro, grazie anche alle indicazioni fornite nel tempo dall’Agenzia delle Entrate e dall’ENEA.
Ma quando si parla di Superbonus 110 con cambio di destinazione d’uso, cambia tutto.
Le cose si complicano.
Ottenere la maxi agevolazione per ristrutturare e trasformare un vecchio immobile (ad esempio, un magazzino inutilizzato che diventa abitazione) è un progetto che richiede tanta attenzione e tutti gli interventi devono essere inquadrati nel modo giusto per evitare di avere seri problemi alla chiusura dei lavori.
E questa domanda merita attenzione:
quale destinazione d’uso deve essere presa in considerazione?
Una domanda fatta durante una diretta di approfondimento che come Rete Nazionale DetrazioniFacili.it organizziamo sui nostri canali social (clicca qui >>> Gruppo Facebook – Parliamo di Superbonus 110 e Cessione del Credito), che mi ha spinto a scrivere questo breve articolo.
Ora, dato che l’immobile da riqualificare con il Superbonus sarà interessato da una destinazione d’uso di partenza e una destinazione d’uso di arrivo (nuova), scopriamo insieme quando è possibile ottenere il 110% senza correre rischi.
Quando si può fare il cambio di destinazione d’uso con il Superbonus 110?
Facciamo un passo alla volta.
Che cosa si intende per cambio di destinazione d’uso?
“Cambio di destinazione d’uso” è un’espressione utilizzata dal punto di vista urbanistico e catastale per definire una modifica rilevante sulla finalità di utilizzo di un determinato immobile. Ad esempio, quando un magazzino o un garage vengono ristrutturati (nel nostro caso con interventi previsti dal Superbonus in versione Eco e Sisma) con lo scopo di trasformarli in abitazione o locale commerciale.
L’Agenzia delle Entrate è intervenuta più volte su questo tema, con la risposta n. 611/2021 , la risposta n.242/2021, la risposta n. 562/2021 e non solo.
Proprio dai casi risolti dall’Agenzia delle Entrate si può facilmente capire che ogni progetto è diverso dall’altro e che c’è solo un modo per rispondere alla domanda “si può fare il cambio di destinazione d’uso con il Superbonus 110?”
E la risposta è “dipende!”
Ogni progetto che prevede un cambio di destinazione d’uso con lavori a costo quasi zero deve essere analizzato in modo approfondito. Sempre!
È stato comunque chiarito che conta la destinazione d’uso finale, cioè quella di arrivo a conclusione dei lavori. Quindi, riprendendo l’esempio fatto poc’anzi, per la trasformazione di un magazzino in un’abitazione, è proprio quest’ultima finalità di utilizzo che diventa rilevante per ottenere la maxi agevolazione.
Ma le cose cambiano tra progetti che prevedono interventi che rientrano nel Super Sismabonus e quelli che prevedono interventi che rimangono nel perimetro del Super Ecobonus.
Superbonus 110 cambio di destinazione d’uso: regole diverse per Ecobonus e Sismabonus
Innanzitutto, quando parliamo di Super Ecobonus, quindi di interventi di miglioramento energetico, dobbiamo sempre partire da un fabbricato con un impianto di riscaldamento all’interno.
Faccio un esempio.
Un magazzino riscaldato può diventare un meraviglioso loft a basso consumo e confortevole. Una nuova abitazione efficiente e sicura grazie al Super Ecobonus.
Invece, se il progetto Superbonus 110 con cambio di destinazione d’uso prevede interventi che rientrano nel Sismabonus, non è richiesto che l’ambiente sia riscaldato. Ma il fabbricato si deve trovare in un Comune in zona sismica 1,2 o 3.
Riassumendo, è possibile fare il cambio di destinazione d’uso di un immobile che diventa abitazione sfruttando il Superbonus 110, ma è fondamentale inquadrare bene il progetto e trovare soluzioni tecniche (e fiscali!) su misura per il caso specifico.
Cosa devi fare per mettere al sicuro il tuo 110%?
Il cambio destinazione d’uso Superbonus 110 è sicuramente uno degli interventi più delicati.
E il mio consiglio è sempre lo stesso: affidarsi a professionisti esperti e preparati per lo sviluppo di tutto il progetto.
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