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Superbonus 110% - Articoli e approfondimenti

Conformità urbanistica Superbonus 110%, che documenti servono?

16/04/2021
FV
Fabio Vidotto
Documenti per dimostrare Conformità urbanistica Superbonus 110 %

Per fruire dei bonus edilizi, compreso il Bonus 110%, gli immobili devono essere regolari. Ma quali documenti servono per la conformità urbanistica Superbonus? A chi rivolgersi e come ottenerli? Affrontiamo insieme questa corsa a ostacoli

È stato ampiamente chiarito: la conformità urbanistica Superbonus 110% è obbligatoria.

Gli immobili devono essere urbanisticamente regolari o almeno rientrare nelle tolleranze costruttive del 2% definite dall’articolo 34 bis del Testo Unico dell’Edilizia. 

La conformità urbanistica per il Superbonus 110% rappresenta un bel problema, che in molti casi può essere risolto, ma che spesso diventa un muro invalicabile.

Infatti, la mancanza di regolarità urbanistica porta inevitabilmente alla perdita del beneficio fiscale e, se la pratica è stata già avviata, in caso di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, non mancheranno sanzioni.

Ecco che la richiesta di verifiche per la conformità urbanistica Superbonus si trasforma in una corsa a ostacoli, tra sanatorie e documenti obbligatori per accedere al 110%.

“Io ho la planimetria catastale ed è tutto OK”.

Mi dispiace, ma non basta.

L’immobile deve essere regolare, cioè è obbligatorio presentare un’autorizzazione edilizia per tutti i lavori che sono stati fatti nel corso degli anni, da quando l’immobile è stato costruito.

Senza conformità urbanistica e catastale non si va da nessuna parte.

È vero, per le irregolarità edilizie di entità minore è possibile chiedere la sanatoria e nel frattempo avviare la pratica Superbonus per la riqualificazione dello stesso immobile.

Ma il rischio è alto.

Nessuno vieta di iniziare i lavori nell’attesa di sanatoria, ma qualora questa sia negata, si è obbligati a restituire quanto ricevuto.

Addio bonus e… benvenuti problemi con il Fisco.

Verifica della conformità urbanistica Superbonus, che documenti servono? Muoviamo insieme i primi passi per un sicuro 110%

Rivolgersi a professionisti qualificati per il Superbonus è fondamentale, per non ritrovarsi con un pugno di mosche in mano.

Anzi, con sanzioni da pagare.

La prima cosa da fare è una verifica approfondita di tutti i passaggi a livello autorizzativo, con rilievo del fabbricato per capire se ci sono delle difformità edilizie e l’entità delle stesse.

Quindi, per non avere problemi con la conformità urbanistica Superbonus 110% è importante fare 2 cose:

  1. Richiedere un accesso agli atti presso gli uffici tecnici comunali, per recuperare tutte le autorizzazioni e i documenti relativi all’immobile da ristrutturare e riqualificare. La documentazione da richiedere e controllare non è solo quella relativa alla costruzione del fabbricato, ma è necessaria una verifica anche sulle autorizzazioni degli interventi di ristrutturazione già fatti (ad esempio, ampliamenti di volumetria).
  2. La seconda cosa da fare è verificare che la planimetria presentata al catasto sia conforme al realizzato, ma soprattutto, a quello che è stato autorizzato.

E il rilievo dell’immobile, interno ed esterno, è il passaggio più delicato.

Ecco perché, come anticipato, un semplice controllo sulla planimetria catastale non basta per accedere in sicurezza al Superbonus, ma è fondamentale verificare il rispetto alle autorizzazioni precedenti.

Ciò che consente di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio è il titolo edilizio (CILA, SCIA, PdC, ecc.) depositato nel Comune di riferimento.

Quindi, la conformità urbanistica non è la stessa cosa della conformità catastale.

Ad esempio, un immobile può risultare conforme dal punto di vista catastale e presentare delle irregolarità urbanistiche.

Inoltre, il Catasto non ha valore probatorio per la regolarità edilizia dell’immobile, mantenendo una funzione puramente fiscale.

Per il Superbonus 110% serve una vera e propria asseverazione di conformità urbanistica.

E in caso di irregolarità?

Conformità urbanistica Superbonus 110%, tra problemi insolubili e piccoli abusi edilizi. In condominio le cose si complicano

La verifica della conformità dell’immobile alle vigenti normative edilizie e urbanistiche è importante per analizzare illeciti e abusi edilizi di un “certo peso” che potrebbero causare la perdita del beneficio fiscale.

Fin qui ci siamo.

E se il fabbricato non è conforme?

È necessario capire se è possibile fare una sanatoria, rimediando ai più piccoli abusi per rendere regolare il fabbricato, per poi avviare la pratica 110%.

Ma in alcuni casi, non è possibile fare nulla, per un’irregolarità che proprio non può essere sanata in modo veloce. Queste sono le situazioni in cui è sconsigliato intraprendere un percorso per accedere al Superbonus 110%.

In condominio valgono le stesse regole?

La verifica della conformità urbanistica Superbonus per edifici con più unità immobiliari si complica e sono richiesti 2 passaggi:

  1. per gli interventi sulle parti comuni è sufficiente avere una regolarità sull’involucro edilizio e sulle parti esterne. Ad esempio, le verande abusive sui balconi dovranno essere rimosse.
  2. Per gli interventi sulle parti private, come la sostituzione dei vecchi infissi o altri interventi da trainare al 110%, è necessario verificare la conformità urbanistica della singola abitazione.

Ma se l’obiettivo è quello di riqualificare solo le parti comuni dell’edificio, basterà verificare la conformità urbanistica a livello generale, e il piccolo abuso all’interno dell’appartamento non sbarrerà la strada all’intero condominio per accedere al Superbonus.

Come utilizzare i documenti per la conformità urbanistica Superbonus 110%?

Senza perizia di asseverazione di conformità edilizia e urbanistica è impossibile puntare al 110%.

Il documento è obbligatorio e oltre che tutelare il contribuente in caso di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, servirà per sbloccare la parte finanziaria e accedere al credito in maniera agevole e senza correre rischi.

È quindi indispensabile per avviare la pratica e per la monetizzazione del credito d’imposta.

Infatti, è richiesto l’inserimento del certificato di conformità urbanistica Superbonus 110% sia sui portali dedicati delle banche che sulla piattaforma Deloitte di gestione delle pratiche.

Riqualificare casa a costo quasi zero è possibile, ma è importante prestare la massima attenzione alle prime fasi, per verificare concretamente la possibilità di accedere al 110%.

Il consiglio è quello di rivolgersi sempre a professionisti qualificati per le verifiche preliminari e per il primo studio di fattibilità, che consentirà di valutare la realizzabilità del progetto.

È l’unico modo per accedere velocemente e in modo sicuro alle nuove agevolazioni per ristrutturare e riqualificare casa.

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