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Superbonus 110% - Articoli e approfondimenti

Maggioranza condominiale per Ecobonus: le regole del 110%

31/03/2021
FV
Fabio Vidotto
Maggioranza condominiale per Ecobonus 110%: quali sono le regole?

La maggioranza condominiale per Ecobonus al 110% vincola sempre tutti i condomini? Anche per interventi trainati utili per ottenere il doppio salto di classe energetica? Scopriamo insieme quali sono le regole per i lavori di efficientamento energetico per il singolo appartamento

Parliamo di maggioranza condominiale per Ecobonus 110%.

I dubbi sono ancora tanti, soprattutto quando si parla di interventi sul singolo appartamento.

Ed è per questo che ho deciso di fare un esempio, per definire quella che è una situazione abbastanza complessa.

In condominio, come illustro anche in questo video, per poter beneficiare della detrazione al 110% per interventi trainati sul singolo appartamento, è obbligatorio portare a termine una mirata riqualificazione delle parti comuni del condominio.

Ovviamente, gli interventi dovranno consentire il doppio salto di classe energetica a tutto il condominio, altrimenti non sarà possibile accedere al Super Ecobonus né per gli interventi sulle parti comuni né per quelli da portare a termine per migliorare l’efficienza della singola unità immobiliare.

Questa è la regola generale.

Ma le cose si complicano quando si parla di maggioranza condominiale per Ecobonus.

In che senso?

In condominio è sempre difficile approvare interventi che mettano d’accordo proprio tutti.

Ecco che, la domanda sorge spontanea:

la maggioranza condominiale per Ecobonus 110% vincola i condomini anche per interventi da fare nel singolo appartamento?

Una questione spinosa che merita un approfondimento.

Maggioranza condominiale per Ecobonus al 110%: fin dove arrivano i poteri dell’assemblea?

Per procedere alla riqualificazione di un intero edificio con più unità immobiliari, ma anche per la ristrutturazione e riqualificazione di abitazioni unifamiliari, il primo passo da fare è uno studio di fattibilità.

È l’unico modo per valutare la concreta possibilità di poter sfruttare il 110% per migliorare l’efficienza dell’edificio, iniziando a progettare specifici interventi per ottenere un netto miglioramento delle prestazioni energetiche, così come richiesto dalla legge.

Facciamo un esempio.

Fatte le verifiche iniziali, il tecnico contattato dall’amministratore del condominio propone questa tipologia di lavori:

  • cappotto termico per isolare l’involucro edilizio;
  • sostituzione degli infissi nei singoli appartamenti.

Ora, la maggioranza condominiale per Ecobonus approva sia l’intervento trainante, sia quello da trainare al 110%. 

Ma 3 condòmini su 20 si oppongono per 2 ragioni:

  • non sono interessati minimamente al Super Ecobonus;
  • gli infissi dei loro appartamenti sono nuovi e non hanno nessuna intenzione di effettuare nuovi lavori.

Che cosa succede in questo caso?

I 2 proprietari saranno vincolati dalla decisione della maggioranza condominiale per l’Ecobonus al 110%?

Per rispondere a questa domanda dobbiamo richiamare l’articolo 119 del Decreto Rilancio, così come modificato dalla Legge Agosto e dalla Legge di Bilancio 2021.

Le regole della maggioranza condominiale Ecobonus: è tutto definito dal comma 9 bis dell’articolo 119

Andiamo subito al dunque per capire fin dove arrivano i poteri dell’assemblea condominiale in casi come quello poc’anzi descritto.

Ecco il comma 9 bis dell’articolo 119 D.L. 34/2020:

Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

Quindi?

Da quanto appena letto, possiamo ricavare la regola da seguire per lavori di efficientamento energetico in condominio:

La maggioranza condominiale per Ecobonus non può obbligare il singolo proprietario a fare i lavori nel suo appartamento. La delibera assembleare non può andare oltre la decisione per gli interventi sulle parti comuni.

Quindi, sono nulle tutte le delibere della maggioranza condominiale che incidono sui diritti individuali del singolo.

Per concludere: la maggioranza condominiale per Ecobonus può approvare i lavori di efficientamento energetico sulle parti comuni e può esercitare anche opzione fiscale vincolante per tutti

L’assemblea, anche se la decisione è stata presa a maggioranza, non può in alcun modo obbligare i singoli proprietari ad intervenire nell’appartamento. Il diritto di proprietà non può essere leso in alcun modo, salvo diversa pattuizione nell’atto di acquisto dell’appartamento o specifica clausola del regolamento condominiale.

Questo è quanto potrebbe accadere in un qualsiasi condominio.

Super Ecobonus in condominio: meglio chiedere aiuto a professionisti qualificati

Se la questione è facilmente risolvibile quando si tratta di decisioni sui soli lavori trainati, le cose si complicano ulteriormente quando anche l’intervento trainante lede il diritto di proprietà.

Il cappotto termico limita, seppur di pochi centimetri, lo spazio di proprietà esclusiva sul balcone del singolo proprietario.

Motivo per cui potrebbe portare lo stesso proprietario ad opporsi all’intervento di coibentazione dell’involucro edilizio.

In questo caso, meglio avere dalla propria parte esperti legali, tecnici esperti e consulenti qualificati in grado di trovare la soluzione più veloce e conveniente per tutti per non perdere questa grande opportunità.

Cavilli burocratici, legali e una fiscalità contorta possono mettere in seria difficoltà anche il più preparato amministratore di condominio.

Per non parlare dei problemi che potrebbero sorgere per i professionisti impegnati in un progetto del genere, chiamati a progettare a monte interventi di riqualificazione “poco invasivi” dai requisiti altamente prestazionali. 

Ecco perché, DetrazioniFacili.it mette a disposizione di privati, amministratori e tecnici impegnati in progetti di riqualificazione con il Superbonus un team di professionisti qualificati dalle competenze trasversali, per procedere senza intoppi verso il 110%.

Il Super Ecobonus presuppone competenze tecniche, fiscali e giuridiche.

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