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Superbonus 110% - Articoli e approfondimenti

Quali abusi edilizi Superbonus 110% bloccano la detrazione?

23/04/2021
FV
Fabio Vidotto
Abusi edilizi Superbonus 110%: quando bloccano la detrazione fiscale?

Come gestire gli abusi edilizi Superbonus per non perdere la grande opportunità del 110%? Tra difformità sostanziali e piccoli abusi sanabili: ecco le regole per le ristrutturazioni a costo quasi zero

“È possibile accedere al Superbonus 110% in presenza di abusi edilizi?”

Dipende!

Il Superbonus ci ha messo di fronte ad una cruda realtà: viviamo in un Paese di abusi edilizi.

Piccole e sostanziali difformità edilizie che stanno mettendo in difficoltà privati e professionisti del mondo dell’edilizia.

Ovviamente, non sempre ci sono problemi di difformità edilizie, urbanistiche e catastali, ma tanti clienti contattano gli esperti della nostra Rete Nazionale per avere chiarimenti su cosa è possibile fare e per sapere se realmente conviene seguire la strada del 110% per ristrutturare e riqualificare casa.

Tante richieste da parte di privati e amministratori di condominio che si sommano anche alle tante domande che, ogni giorno, progettisti e tecnici ci rivolgono per far partire al più presto il cantiere, magari sistemando alcune piccole difformità edilizie.

Sì, in alcuni casi è possibile sanare gli abusi edilizi e accedere al Superbonus senza correre rischi.

E in questo articolo su “Abusi edilizi Superbonus” voglio proprio soffermarmi su ciò che è possibile fare per non avere problemi in caso di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Ma facciamo un passo alla volta.

Abusi edilizi Superbonus 110%: tra vecchie e nuove regole

Mettiamo subito in chiaro una cosa:

la regola della conformità urbanistica, edilizia e catastale esiste da sempre per l’accesso ai Bonus fiscali per la riqualificazione degli edifici esistenti, secondo quanto definito dal Testo Unico dell’Edilizia.

Quindi, anche per poter accedere al Maxi Bonus 110% è importante prendere in considerazione la conformità urbanistica dell’immobile di riferimento, per verificare che sia regolare.

Non devono esserci delle difformità tra progetto e costruito, cioè tra quanto effettivamente autorizzato dall’ufficio tecnico comunale e quanto realmente è stato realizzato.

Anche se la maggior parte delle volte si ha a che fare con lievi difformità edilizie, quindi si può intervenire con sanatorie per poi chiedere l’autorizzazione al Comune dove è ubicato l’immobile per procedere con i lavori di ristrutturazione, capita anche di ritrovarsi davanti un muro di difformità ben più gravi.

Ecco, è questo il caso degli abusi edilizi Superbonus 110% che più preoccupa privati e professionisti, che è possibile risolvere solo con un eventuale condono che potrebbe arrivare in futuro. Se mai arriverà.

Il Superbonus con abusi edilizi più gravi è molto pericoloso e sinceramente, in casi limite, sconsiglio vivamente di puntare al 110%, perché in caso di controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate i proprietari rischiano grosso:

  • sanzioni salate;
  • restituzione dei soldi ottenuti con la detrazione fiscale.

E i problemi non mancheranno neanche per i professionisti che hanno portato avanti una pratica Superbonus con abusi edilizi.

Però, come detto, ci sono anche difformità edilizie meno gravi che possono essere sanate e che non sbarrano la strada per il 110%.

Quando il Superbonus è applicabile in caso di abusi edilizi?

È lo studio di fattibilità la chiave di volta del Superbonus, perché è proprio con le verifiche preliminari che è possibile sapere se tale misura è applicabile o meno per ristrutturare e riqualificare un determinato immobile.

E proprio dallo studio di fattibilità, che comprende la verifica della conformità urbanistica, è possibile sapere se ci sono abusi edilizi che possono essere sanati o irregolarità più gravi.

Ma torniamo alla domanda principale:

il Superbonus è applicabile in caso di abusi edilizi?

Ancora una volta la risposta è: dipende!

Per un fabbricato che presenta delle irregolarità, quindi non è conforme, non si può richiedere nessun intervento di detrazione fiscale o di bonus fiscale.

Ecco che, prima di effettuare qualsiasi nuovo intervento, è obbligatorio andare a sanare la difformità di lieve entità, cioè che rientra nel mondo dell’edilizia libera.

Ad esempio, ci sono abusi edilizi che non ostacolano l’accesso al Superbonus 110%: quando i lavori realizzati in passato risultano essere conformi agli strumenti urbanistici, ma magari per gli stessi è stata chiesta una SCIA al posto di un permesso di costruire, il rischio di perdere la detrazione fiscale è minore, poiché basterà richiedere una sanatoria edilizia e una successiva autorizzazione per il Superbonus.

Invece, quando le opere sono difformi dal titolo abilitativo e in contrasto con i regolamenti urbanistici ed edilizi, le cose si complicano ed è più difficile – impossibile in molti casi – accedere al 110%.

Ma approfondiamo la questione e soffermiamoci anche su un altro aspetto molto particolare: la discordanza tra progetto e costruito.

Abusi edilizi Superbonus 110%: che cosa succede se c’è discordanza tra progetto e costruito?

Tra le irregolarità meno gravi, che non bloccano l’accesso al Superbonus, ci sono tutte quelle opere “minori” di ristrutturazione, come ad esempio lo spostamento o la demolizione di un tramezzo.

Mentre, nel gruppo degli abusi edilizi più gravi per il Superbonus troviamo tutte quelle opere più “invasive”, come l’apertura o la chiusura di una porta su muro portante e tutti gli interventi realizzati senza nessun titolo abilitativo.

E qui arriviamo al tema della discordanza tra progetto e costruito, importantissimo quando si parla di abusi edilizi Superbonus 110%.

L’articolo 34 bis del DPR 380/2001 definisce che non costituisce violazione edilizia la discordanza tra progetto e costruito quando è nel limite del 2%.  Una soglia di tolleranza per tutte le violazioni di altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta.

In ogni caso, sarà il tecnico abilitato a fare tutte le analisi preliminari per rilasciare una dichiarazione di regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile.

Come gestire gli abusi edilizi per accedere in sicurezza al Superbonus?

La soglia di tolleranza c’è.

Per fortuna.

Ma è solo un 2% e raramente si rientra in questo limite.

Che cosa conviene fare?

Partire da una verifica approfondita delle condizioni dell’immobile da ristrutturare.

E se nel corso delle analisi preliminari emergeranno delle irregolarità, sanarle con interventi mirati – ovviamente quando è possibile farlo, cioè in caso di lievi difformità – per poi avviare tutto l’iter burocratico per il Superbonus 110%.

Il consiglio principale è quello di affidarsi sempre a un team di professionisti qualificati in grado di guidarti dall’inizio alla fine, senza lasciare nulla al caso, per non correre rischi di nessun genere.

E noi di DetrazioniFacili.it possiamo aiutarti.

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