Se hai dubbi sulla ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso, questo breve contenuto può aiutarti a spazzarli via definitivamente.
“È possibile cambiare in futuro la destinazione d’uso senza correre rischi?”
“Quando deve essere verificato il cambio di destinazione d’uso dell’immobile?”
“Cosa è previsto in caso di demolizione e ricostruzione?”
Questi sono solo alcuni dei dubbi emersi durante gli incontri di approfondimento sul Superbonus e sui vari Bonus Minori che abbiamo fatto nell’ultimo periodo.
Magari sono gli stessi dubbi che stanno mettendo in crisi anche te e che stanno rendendo il tuo progetto di ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso con i nuovi Bonus un vero incubo.
Quindi, che ne dici di dare un’occhiata ai chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate?
Ecco tutto quello che c’è da sapere sulle ristrutturazioni “convenienti”, con il Superbonus o con il Bonus Casa, quando è previsto un cambio di destinazione d’uso.
Ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso: partiamo dalla circolare 23 giugno 2022, n. 23/E
“Una modifica delle finalità di utilizzo di un’unità immobiliare”.
Ecco, questo è il cambio di destinazione d’uso di un immobile dal punto di vista urbanistico e catastale. Una definizione che sicuramente già conoscevi.
Ma quello che forse ti sfugge è la regola prevista per beneficiare dei nuovi Bonus senza problemi quando il progetto prevede una ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso.
Una regola messa in evidenza dall’Agenzia delle Entrate nella circolare 23 giugno 2022, n. 23/E che puoi scaricare cliccando qui.
Di cosa si tratta?
Per prima cosa, non scatta la decadenza del beneficio fiscale se l’immobile oggetto della ristrutturazione con i nuovi incentivi viene classificato diversamente in futuro. In pratica, se al momento della richiesta dell’agevolazione l’immobile rientra in una delle categoria catastali previste dalle nuove norme dell’edilizia agevolata e solo dopo i lavori viene richiesto un cambio di destinazione d’uso, non si rischia nulla.
E questo emerge a chiare lettere proprio dalla circolare prima citata, che però mette in evidenza anche un altro aspetto che riguarda i “furbetti dei bonus”:
«l’Amministrazione finanziaria può accertare la decadenza dell’agevolazione, in caso di abuso del diritto o elusione fiscale, ai sensi dell’articolo 10-bis dello Statuto dei diritti del contribuente».
Chiarito questo aspetto della ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso, indipendentemente dal Bonus, rispondiamo ora a questa domanda: “quando deve essere verificato il cambio di destinazione d’uso dell’immobile?”
Ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso: ecco quando fare la verifica con il Superbonus e con il Bonus Casa
Come sempre, per fare chiarezza sui vari aspetti tecnici e fiscali dei nuovi Bonus Edilizia, diamo ampio spazio ai documenti pubblicati dall’Agenzia delle Entrate.
Anche per il momento della verifica del cambio di destinazione d’uso non mancano risposte ad interpelli e risoluzioni. E nel caso specifico, meritano attenzione la risoluzione n. 14/E/2005, la risposta 562/2020 e la risposta 538/2020. Puoi cliccare sulla parte di testo evidenziata per leggere e scaricare i documenti ufficiali, ma comunque riporto qui il succo del discorso:
la verifica della destinazione residenziale dell’unità immobiliare oggetto dell’intervento di ristrutturazione va effettuata solo alla fine dei lavori e non all’inizio. Il mutamento della destinazione d’uso in abitativo deve essere presente già nel provvedimento urbanistico autorizzativo.
In parole molto semplici, diventa fondamentale verificare quello che è l’uso effettivo dell’immobile, indipendentemente dal fatto che la categoria catastale sia compresa tra la A/1 e la A/9 ovvero la A/11.
E anche questo secondo aspetto della ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso è ora più chiaro.
Non ci resta che affrontare l’ultimo problema: “cosa è previsto in caso di demolizione e ricostruzione con il Superbonus?”
In generale, le regole viste fino a questo momento si applicano anche per i progetti di demolizione e ricostruzione con il Superbonus, anche ai casi di demolizione di un immobile non residenziale, seguito dalla sua ricostruzione. Ma a patto che al termine dei lavori l’immobile diventi residenziale.
Ma… occhio all’abuso del diritto!
Ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso: come sapere se c’è abuso del diritto o elusione fiscale?
Abbiamo brevemente definito le regole per una ristrutturazione con cambio di destinazione con il Superbonus o con il Bonus Casa.
Ma ogni progetto, e questo lo sai bene, è un progetto a sé ed è fondamentale partire sempre da un’attenta analisi del caso specifico per evitare brutte sorprese in corso d’opera e guai alla chiusura del cantiere.
E anche un cambio di destinazione d’uso può configurare un abuso del diritto, soprattutto quando ci sono di mezzo i nuovi bonus con operazioni prive di sostanza economica che portano vantaggi fiscali indebiti.
“Ok, ma come faccio a sapere se sto facendo le cose nel modo giusto?”
Sono 2 le strade che puoi seguire per metterti al sicuro in progetti con il Superbonus o altri Bonus Minori che prevedono la ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso.
Puoi proporre interpello ai sensi dell’articolo 11, comma 1, lettera c), della legge 212/2000, per conoscere se l’operazione di cambio di destinazione d’uso che ha intenzione di effettuare costituisca o meno fattispecie di abuso del diritto.
Puoi chiedere il supporto di esperti tecnici e consulenti qualificati per analizzare il caso specifico e per trovare una soluzione a misura delle tue esigenze.
Ovviamente, una cosa non esclude l’altra. Ma il consiglio che mi sento di darti è questo: avere un approccio strategico e organizzato per i tuoi progetti con il 110% (e non solo!) e avere dalla tua parte un team di tecnici esperti e consulenti qualificati, con la possibilità di confrontarti con altri professionisti che parlano la tua stessa lingua e appoggiarti a importanti Partner di livello nazionale per risolvere i casi più complicati, significa per te lavorare “senza stress” con la sicurezza di centrare l’obiettivo (e non avere spiacevoli sorprese in futuro).
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