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Superbonus 110% - Articoli e approfondimenti

Stato legittimo immobile: che cos’è e perché è importante per il Bonus 110?

12/11/2021
FV
Fabio Vidotto
Stato Legittimo Immobile Super Bonus 110 | detrazionifacili.it

Stato legittimo immobile e nuova Cila per il 110%: una semplificazione da prendere con le pinze. Approfondiamo l’argomento irregolarità edilizie e semplificazioni Superbonus

È indispensabile la verifica dello Stato Legittimo di un immobile per accedere al nuovo Superbonus per l’edilizia?

Dopo l’approvazione del Decreto Semplificazioni, la risposta non è così scontata. 

O meglio, bisogna prestare attenzione ad alcuni passaggi prima di rispondere. 

Con le ultime modifiche alla normativa – proprio quelle attese per tanti mesi, ma che stanno facendo ancora discutere non poco – l’accesso al 110% è stato reso possibile anche per gli immobili che presentano abusi edilizi

È così. 

Ma questo non esime dall’obbligo di regolarizzarli.

Ed ecco che lo stato legittimo di un immobile deve necessariamente essere preso in considerazione e non può passare in secondo piano. Neanche con la nuova Cila Superbonus.  

La regola generale prevede l’assenza di irregolarità sugli immobili da ristrutturare e riqualificare, quindi deve essere certificabile lo stato legittimo dell’immobile.

Ma non è sempre così facile e veloce portare a termine tale operazione – i tempi per effettuare la verifica possono allungarsi in tanti casi con difficoltà nel reperire la documentazione necessaria e, quindi, con conseguente ritardo nell’apertura del cantiere – sia per lavori in condominio che su case unifamiliari. 

Con la Cilas (Cila Superbonus) sono arrivate nuove regole per il 110% con più “elasticità in caso di abusi edilizi”. 

Niente più verifica dello stato legittimo immobile?

Procediamo per gradi. 

Stato legittimo immobile: che cos’è?

Lo stato legittimo è richiesto per accertare la legittimità di tutti gli interventi realizzati su un determinato immobile dalla sua realizzazione ed è richiamato dall’articolo 9 bis introdotto dal decreto 380/01 del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001:

Ai fini della presentazione, del rilascio o della formazione dei titoli abilitativi previsti dal presente testo unico, le amministrazioni sono tenute ad acquisire d’ufficio i documenti, le informazioni e i dati, compresi quelli catastali, che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni e non possono richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e sull’autenticità di tali documenti, informazioni e dati. 

1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Interessante è la possibilità di verificare lo stato legittimo di un immobile di “vecchia data”, anche con foto storiche, foto aeree o altri documenti che possano testimoniare l’esistenza di quello specifico immobile di cui non si riesce a reperire neanche un titolo catastale d’impianto (per gli edifici ante ’39 non era obbligatorio).

Il tecnico qualificato non sarà più obbligato ad accertare preventivamente le irregolarità?

Il progettista, in qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità, ai sensi degli artt. 359 e 481 del Codice Penale, esperiti i necessari accertamenti di carattere urbanistico, edilizio, statico, igienico ed a seguito del sopralluogo, assevera che l’intervento, compiutamente descritto negli elaborati progettuali, sia conforme agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che è compatibile con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strumentali dell’edificio. 

E lo stato legittimo immobile?

Con la nuova Cila qualcosa è cambiato ed è importante prestare tanta attenzione per non ritrovarsi in spiacevoli situazioni al termine dei lavori. 

Stato legittimo immobile e Superbonus 110: cosa fare per non correre rischi?

L’articolo 33 del DL 77/2021 stabilisce che gli interventi per cui è possibile beneficiare del Superbonus costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) che non richiede specifica attestazione dello stato legittimo dell’immobile da riqualificare. 

In poche parole, la possibilità di accedere al Superbonus è prevista anche per tutti gli immobili che “hanno perso lo stato legittimo”.

Quindi, via libera?

Non proprio. 

Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.

Questo è l’ultimo periodo del nuovo comma 13 ter dell’articolo 119 che modifica il Superbonus e che sembra essere passato pericolosamente in secondo piano. 

Infatti, anche se per beneficiare del nuovo Bonus al 110% non vi sono più particolari vincoli urbanistici, permane in capo al proprietario l’obbligo di sanare eventuali abusi minori. 

Perché la Pubblica Amministrazione può portare a termine specifici controlli confrontando le planimetrie custodite negli uffici pubblici con quelle allegate alla comunicazione. 

Le nuove regole prevedono la sola presentazione di una comunicazione con descrizione dei lavori da realizzare, ma per interventi così importanti come quelli previsti dal nuovo Superbonus, gli enti locali potrebbero controllare lo stato legittimo dell’immobile con sopralluoghi.  

Le conseguenze? 

Disastrose. 

Perché rischiare?

Stato legittimo immobile: non è richiesto ma è importante!

Eventuali abusi sull’immobile potrebbero risultare anche dalla CILA.

Ecco perché conviene sempre attestare lo Stato Legittimo di conformità urbanistica. 

Il Superbonus è cambiato – e forse continuerà a cambiare –  ma c’è una regola che non cambierà mai: agire con criterio, senza improvvisare. 

Sperare che vada tutto bene non è la strada più sicura da seguire. 

Questo è il consiglio che come fondatore della prima Rete Nazionale di esperti in Superbonus e DetrazioniFacili.it mi sento di dare ai tecnici impegnati in cantieri 110% e ai privati che vogliono approfittare di questa importante agevolazione. 

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