Superbonus demolizione e ricostruzione: quando è possibile sfruttare il 110% e a cosa prestare attenzione per portare a termine con successo un progetto così importante? Scopriamo insieme le “nuove” regole per le ristrutturazioni edilizie
Superbonus demolizione e ricostruzione: la maxi agevolazione è prevista anche quando c’è ampliamento di volumetria?
Una questione che ha attirato l’interesse di professionisti del settore e privati.
E i dubbi sono tanti.
Si può fare?
Quali sono le regole da seguire per inquadrare un così ampio progetto nel 110%?
Non stiamo parlando di una riqualificazione energetica che prevede la sola posa in opera del cappotto termico esterno e la sostituzione di vecchi infissi.
Neanche di una ristrutturazione, con interventi mirati di messa in sicurezza strutturale, come tante altre.
Le cose sono ben diverse.
Stiamo parlando di un intervento radicale: buttare giù un edificio per ricostruirlo sfruttando le nuove agevolazioni fiscali.
Prima di proseguire, mettiamo in chiaro una cosa:
il Superbonus 110% abbraccia anche interventi di demolizione e ricostruzione.
E questo è chiaro a tutti.
Ma ci sono regole precise da seguire, prestando la massima attenzione a:
- tipologia dell’edificio e data del titolo edilizio;
- prestazioni garantite dall’edificio oggetto degli interventi.
Vediamo insieme cosa si può fare.
Superbonus demolizione e ricostruzione: un occhio alla nuova definizione di ristrutturazione edilizia
Innanzitutto, bisogna dire che la demolizione e ricostruzione è intesa a tutti gli effetti come una ristrutturazione edilizia e non come una nuova costruzione.
E la nuova definizione di “ristrutturazione edilizia” – articolo 3, lettera d), Dpr 380/2001 – comprende anche la demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti con diversi prospetti e diverse caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.
Non è assolutamente vietato parlare di Superbonus per demolizione e ricostruzione con ampliamento di volumetria.
Questo, a patto che, il Comune o altro ente territorialmente competente in materia di classificazioni urbanistiche classifichi i lavori (Ecobonus e Sismabonus) nel “titolo amministrativo” – il permesso di costruire – come ristrutturazione edilizia.
Inoltre, c’è una condizione essenziale per accedere al 110%: l’edificio deve essere dotato di un impianto di riscaldamento per tutti i locali oggetto di intervento.
E in caso di ampliamento?
Superbonus demolizione e ricostruzione con ampliamento: i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate e dell’ENEA
Chiarito che demolizione e ricostruzione possono essere considerate come 2 fasi di un unico intervento che rientra nella categoria delle ristrutturazioni edilizie, quindi ammesso alle agevolazioni fiscali, concentriamoci sulle regole da rispettare in caso di ampliamento di volumetria.
In questo caso, una parte di volume equivale al volume di fabbricato che è stato demolito, mentre il volume in ampliamento è valutato allo stesso modo di una nuova costruzione.
Quindi, 110% solo per il volume “originario”.
Mentre le risposte dell’Agenzia delle Entrate, la n.11 e la n.17 – clicca sui numeri per visualizzarle e scaricarle – hanno confermato che demolizione e ricostruzione rientrano nell’ambito della ristrutturazione edilizia, la Circolare 19/E dell’Agenzia delle Entrate – clicca qui per scaricare il pdf – ha precisato che:
qualora la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per la parte dell’edificio ristrutturato con interventi previsti dal Superbonus, mentre l’ampliamento è considerato come nuova costruzione.
Per completare il quadro del Superbonus demolizione e ricostruzione, dobbiamo analizzare anche quanto affermato dall’ENEA nella FAQ 7:
Nel caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento, quali sono le spese ammesse? Come deve essere redatto l’APE post operam?
Ecco la risposta:
Dalle spese sostenute a partire dal 1° luglio 2020 occorre scorporare le spese derivanti all’ampliamento.
L’APE post operam deve essere redatto considerando l’edificio nella sua configurazione finale.
Che cosa significa?
In pratica, la parte in ampliamento non rientra nel Superbonus, ma rientra in tutte le spese – ovviamente rispettando i massimali – la parte di fedele ricostruzione del volume originario dell’edificio.
E l’APE post operam dovrà essere redatto considerando l’edificio nella sua configurazione finale, quindi per tutto il volume riscaldato.
Ora, rispondiamo a un’altra domanda.
Si può sfruttare il Superbonus per la demolizione e ricostruzione di edifici collabenti?
Andiamo dritti al sodo:
è possibile usufruire del 110% anche per gli interventi realizzati su edifici classificati come collabenti, cioè diroccati o malmessi al punto da non essere abitabili.
Con la Legge di Bilancio 2021 è stato chiarito che per questo tipo di fabbricati è possibile intervenire e accedere al Superbonus 110%, anche se non hanno un Attestato di Prestazione Energetica (APE).
C’è solo un limite, che è sempre lo stesso: il fabbricato deve avere al suo interno un sistema di riscaldamento, anche se non funzionante.
A dire il vero, c’è anche un altro limite.
Per accedere al Super Ecobonus è indispensabile il doppio salto di classe energetica, ma nel caso degli edifici collabenti il risultato da raggiungere, con interventi di ristrutturazione e riqualificazione energetica, è una classe energetica A1. Sempre.
Superbonus demolizione e ricostruzione: da dove partire?
Analisi approfondita del fabbricato.
Come sempre, è questo il principale consiglio per partire con il piede giusto e proseguire, evitando intoppi, nella realizzazione di un progetto che, come in questo caso, è abbastanza complesso.
Questo da un punto di vista tecnico, così da trovare soluzioni su misura per l’edificio oggetto degli interventi di Ecobonus e Sismabonus.
Poi, c’è tutta la parte fiscale.
E qui le cose si complicano ulteriormente.
Ma il Superbonus, come dico sempre, non è solo progettazione e indispensabili sono competenze in materia fiscale per evitare multe da parte dell’Agenzia delle Entrate.
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